Local commercial : comment faire un changement de destination ?
1. Qu’est-ce que la destination d’un bien ?
1.1. Distinction entre usage et destination
Dans le domaine immobilier, l’usage et la destination d’un bien sont deux notions juridiques distinctes, régies par des cadres réglementaires différents. L’usage dépend du Code de la construction et de l’habitation et ne distingue que deux grands types : l’usage d’habitation et l’usage commercial. La destination, elle, répond à des catégories définies par le Code de l’urbanisme.
Usage : il définit l’utilisation effective d’un bien, par exemple pour l’habitation ou une activité commerciale. Le changement d’usage est encadré, notamment dans les villes de plus de 200 000 habitants.
Destination : il existe 9 destinations selon le Code de l’urbanisme : habitation, hébergement hôtelier, commerce, bureaux, artisanat, exploitation agricole, entrepôts, industrie, équipements collectifs. Modifier la destination d’un local implique une procédure administrative spécifique.
🔹 Bon à savoir : Bien qu’ayant un usage commercial, un local peut changer de destination pour accueillir de la location saisonnière, notamment dans la catégorie « hébergement hôtelier et touristique ».
1.2. Changement d'usage vs changement de destination
Un logement qui devient un local professionnel nécessite un changement d’usage.
Un local professionnel qui devient un hébergement saisonnier demande un changement de destination.
Ces deux démarches doivent être validées par les services d’urbanisme.
2. Comment réaliser le changement de destination d’un local commercial ?
2.1. Prenez en compte la nature des travaux
Si les travaux modifient la structure porteuse ou la façade : permis de construire obligatoire.
Pour des aménagements intérieurs simples : déclaration préalable de travaux.
2.2. Contactez le service urbanisme de votre mairie (PLU)
Le Plan Local d’Urbanisme définit les zones et usages autorisés. Rapprochez-vous de la mairie :
En ligne via leur plateforme
Par téléphone
En présentiel
Délais estimés : minimum 1 mois après dépôt du dossier.
3. Pourquoi changer la destination d’un local commercial pour le mettre en location saisonnière ?
La location courte durée est un levier de rentabilité puissant, en particulier dans les zones touristiques. Parmi les avantages :
Pas de limite des 120 jours/an, contrairement aux logements classiques.
Revenus plus élevés grâce à un tarif par nuit plus important.
Encaissement anticipé des loyers : zéro impayé.
De plus, ce type de location offre une grande souplesse de gestion : vous pouvez ajuster les périodes de disponibilité, adapter vos prix à la demande saisonnière et mieux rentabiliser les périodes de forte affluence.
Enfin, la transformation d’un local commercial en hébergement touristique permet de répondre à une demande croissante de logements atypiques ou stratégiquement situés dans les centres urbains.
4. Changement de destination d’un local commercial : les autres règles à connaître
Le règlement de copropriété
Avant toute transformation, il est indispensable de consulter le règlement de copropriété. Celui-ci peut contenir des clauses limitant, voire interdisant, certains types de destination ou d’activités commerciales. En cas de restriction, une assemblée générale des copropriétaires peut être nécessaire pour obtenir une autorisation exceptionnelle.
La faisabilité technique
Certains locaux nécessitent des adaptations lourdes pour répondre aux normes d’un logement : raccordements aux réseaux d’eau potable, d’eaux usées, à l’électricité ou encore à la fibre. Il est donc recommandé de faire réaliser une étude de faisabilité technique avant d’engager les travaux.
Le confort et la sécurité
Le local transformé doit respecter la réglementation relative aux logements décents : hauteur sous plafond, ventilation, éclairage naturel, sécurité électrique, présence d’un point d’eau potable, etc. En tant que futur loueur saisonnier, votre responsabilité en matière de sécurité et de bien-être des voyageurs est engagée.
5. Changement de destination d’un bien immobilier : les conséquences sur les impôts
Transformer la destination d’un bien modifie souvent son régime fiscal. Voici les principaux impacts :
Taxe foncière : elle s’applique quel que soit le type de bien, mais son montant peut évoluer selon l’usage déclaré et les aménagements réalisés.
Taxe d’habitation : supprimée pour les résidences principales, elle reste applicable sur les résidences secondaires et peut concerner les meublés touristiques si le bien n’est pas affecté à l’activité principale du propriétaire.
CET (Contribution Économique Territoriale) : si vous conservez un usage commercial, vous serez probablement redevable de cette taxe.
Fiscalité des revenus : les loyers issus d’une location nue relèvent du régime foncier, tandis que ceux issus d’une location meublée relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), plus avantageux dans de nombreux cas.
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Consulter l’article dédié : https://www.wehost.fr/location-en-lmnp-rentabilisez-votre-residence-secondaire/
6. Quel est le coût d’un changement de destination d’un local commercial ?
Le budget nécessaire varie en fonction de la taille du bien, de la complexité des travaux et des exigences réglementaires locales. Voici les principaux postes de dépense :
Honoraires d’architecte : pour la constitution du dossier et la conduite du projet, prévoyez entre 1 000 € et 2 000 € selon la surface.
Frais administratifs et taxes d’aménagement : ils varient d’une commune à l’autre, et peuvent atteindre 5 000 €.
Travaux de transformation : isolation, plomberie, électricité, menuiserie, décoration… Comptez de 10 000 € à 50 000 € selon l’état initial du local et le niveau de confort souhaité.
Malgré ce coût initial, transformer un local commercial pour le louer en courte durée peut s’avérer bien plus rentable que l’achat d’un bien à usage d’habitation classique, en particulier dans les grandes villes où l’immobilier résidentiel est très convoité.
📊 Retour sur investissement : la location courte durée permet un rendement locatif supérieur, notamment dans les grandes villes.
7. WeHost vous accompagne dans les démarches de changement de destination de votre local commercial en meublé touristique
Louer sans restriction
Si vous possédez un local commercial, vous avez déjà l’usage commercial : inutile de faire un changement d’usage. Il vous suffit donc de modifier la destination en « hébergement hôtelier et de tourisme ».
Changement de destination vers l’hébergement touristique
Cette catégorie permet de louer légalement en courte durée. WeHost vous guide dans :
La constitution du dossier administratif (déclaration préalable, permis si besoin)
L’aménagement conforme avec ses partenaires
La coordination avec les services municipaux
8. WeHost, la conciergerie qui loue votre local commercial sur Airbnb
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