Meublé de tourisme en zone tendue : tout comprendre pour louer en toute légalité
1. Qu’est-ce qu’une zone tendue ? Définition et enjeux
En immobilier, une zone tendue désigne une commune où la demande de logements est nettement supérieure à l’offre. Pour répondre à cette pression, la loi ALUR a instauré en 2014 un classement spécifique de ces communes, impactant notamment les règles de location.
📌 On compte aujourd’hui plus de 1 000 communes en zone tendue, parmi lesquelles :
- Paris et sa petite couronne,
- Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Montpellier, Toulouse,
- Nice, Annecy, Bayonne, La Rochelle…
Ces zones font l’objet de restrictions spécifiques concernant la location de meublés de tourisme, afin de préserver le parc locatif destiné aux résidents permanents.
2. Meublé de tourisme : définition légale
Un meublé de tourisme est un logement meublé proposé à la location de courte durée à une clientèle de passage, pour des séjours de quelques jours à plusieurs semaines, sans y élire domicile.
Il peut s’agir :
- d’une résidence principale (louée occasionnellement),
- d’une résidence secondaire (louée de manière régulière),
- ou d’un bien d’investissement destiné exclusivement à la location courte durée.
Ce type de location est soumis à des règles spécifiques en fonction de la localisation du bien, notamment s’il se trouve en zone tendue
3. Louer un meublé de tourisme en zone tendue : que dit la loi ?
3.1 Résidence principale :
- Vous pouvez la louer jusqu’à 120 jours par an maximum.
- Au-delà, votre logement sera considéré comme un meublé de tourisme permanent, avec des conséquences juridiques importantes.
- Vous devez effectuer une déclaration en mairie dans les communes qui ont mis en place un système d’enregistrement (comme Paris, Lyon, Bordeaux…).
Un numéro d’enregistrement à 13 chiffres est requis pour publier une annonce sur Airbnb, Abritel, Booking, etc.
3.2 Résidence secondaire :
Les règles sont beaucoup plus strictes :
- Vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage (habitation → commercial).
- Dans certaines villes comme Paris ou Bordeaux, vous devez aussi fournir une compensation : par exemple, transformer un local commercial en logement pour compenser la perte du parc locatif.
- Cette compensation peut être double dans les arrondissements les plus denses (1er, 2e, 3e et 4e à Paris).
- Les autorisations peuvent être temporaires ou révocables, selon la commune.Vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage (habitation → commercial).
3.2 Risques en cas de non-respect :
- Amende jusqu’à 50 000 € par logement
- 1 000 € par jour d’astreinte jusqu’à régularisation
- Retrait de l’annonce Airbnb ou Booking
4. Ce qui change par rapport aux communes non classées
Élément | Commune non tendue | Zone tendue |
Déclaration mairie | Parfois facultative | Obligatoire dans de nombreuses villes |
Numéro d’enregistrement | Rare | Fréquent (obligatoire à Paris) |
Durée max résidence principale | Illimitée | 120 jours/an |
Changement d’usage résidence secondaire | Non requis | Obligatoire |
Compensation | Non | Oui (dans certaines villes) |
Sanctions | Faibles | Très dissuasives |
5. Pourquoi les meublés de tourisme sont ciblés dans les zones tendues ?
Les autorités locales cherchent à préserver l’accès au logement pour les résidents permanents. L’essor des plateformes comme Airbnb a :
- accentué la rareté des logements classiques,
- fait monter les loyers,
- réduit le parc locatif traditionnel.
Résultat : les communes en zone tendue cherchent à freiner l’essor des meublés touristiques mal encadrés, tout en favorisant les usages raisonnés et légaux.
6. Quelles alternatives pour optimiser la rentabilité en zone tendue ?
Si votre résidence secondaire est en zone tendue, pas de panique. Voici des stratégies 100 % légales pour rentabiliser votre bien sans risquer de sanction :
1. Le bail mobilité
- Contrat de 1 à 10 mois
- Réservé aux personnes en formation, mission temporaire, étudiants, etc.
- Pas de changement d’usage requis
- Compatible avec une gestion via WeHost
2. Le coliving ou bail meublé longue durée
- Plus simple à encadrer
- Permet une rentabilité continue avec moins de turnover
- Moins flexible, mais sécurisé
3. Le classement meublé de tourisme (1 à 5 étoiles)
- Réduit la taxe de séjour pour le voyageur
- Donne droit à un abattement fiscal de 71 % (micro-BIC)
- Améliore la visibilité sur Airbnb et Booking
7. Pourquoi confier son bien à WeHost en zone tendue ?
WeHost, conciergerie Airbnb présente dans plus de 35 villes, accompagne les propriétaires dans toutes les étapes de leur projet locatif :
Ce que fait WeHost pour vous :
- Étude réglementaire locale : éligibilité, démarches, seuils à ne pas dépasser
- Création & diffusion de l’annonce : Airbnb, Booking
- Tarification dynamique pour optimiser le taux d’occupation
- Accueil, ménage, assistance 7j/7 sur place
- Reporting régulier et projection de rentabilité
Grâce à son maillage local, WeHost connaît précisément les règles de chaque ville (Paris, Lyon, Toulouse, Nice, Marseille, La Réunion…) et adapte la stratégie en conséquence.
8. Bien gérer un meublé de tourisme en zone tendue : les clés
Pour continuer à louer efficacement en zone tendue sans vous exposer à des amendes, voici les bonnes pratiques essentielles :
- Ne dépassez pas les 120 jours/an pour une résidence principale
- Si secondaire : vérifiez si un changement d’usage est exigé
- Déclarez systématiquement votre bien en mairie
- Classez votre meublé de tourisme si possible
Faites-vous accompagner pour ne rien oublier : c’est là que WeHost fait la différence
En zone tendue, louer reste possible… avec la bonne stratégie
Les zones tendues ne sont pas des zones interdites : elles imposent simplement un cadre plus strict. En tant que propriétaire ou investisseur, vous pouvez tout à fait louer en courte durée à condition de bien comprendre la réglementation et de structurer votre activité locative.
Grâce à WeHost, vous bénéficiez :
- d’un accompagnement expert et local,
- d’une optimisation de votre rendement locatif,
- d’une gestion 100 % déléguée et conforme,
- et de la tranquillité d’un cadre légal sécurisé.
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